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契約書に規定した礼金・敷金・更新料

(質問)
礼金・敷金・更新料を契約条項に規定しているのに、更新料を払わないとか礼金・敷金を返せとか、 賃借人が請求してきました。
契約に反することを要求する賃借人を、追い出すことはできるでしょうか。

(回答)
契約に規定していても、一方当事者に不当に不利益である契約条項は無効となりますので、 契約に記載しているからと言って、必ずしもそのとおりの法的効力を生じる訳ではありません。
そして、賃貸借では、民法上予定されている賃借人債務(賃借人の支払う対価)は賃料支払のみです。
敷金・礼金・更新料等は、法的根拠が明確でないのです。
但し、敷金は、賃料不払や賃貸借物件返還時の原状回復費用の担保として解釈することが、 確立していると言えます。
そこで、この解釈可能範囲を超えた敷金没収などの契約条項は、無効となります。
特に、更新料については、その根拠が不明確であるとして、 契約条項に規定しても更新料は取れない、過去に取った分も返還しろとの判決が出ています。
このように、敷金・礼金・更新料等については、内容の実質的正当性、 当該地域での慣習、その他の諸般の事情を考慮して、契約条項の効力が判断される趨勢となっています。
よって、契約条項に反する請求も、事情によっては認められる可能性があり、そうなると、 その請求をしたことをもって賃貸借を解除することはできません。

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