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基本方針

東京シティー総合法律事務所の目的は、正義と真実の実現です。
そして、弁護活動は依頼人と弁護士との共同作業であるとの共通認識のもと、 両者が協働して適切な解決策を見つけ出すことを基本姿勢としています。
又、法的救済を得やすいよう、料金は低額に設定し、 更に、経済的余裕のない方へは特段の配慮を致します。
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不動産トラブルの種類

不動産関係のトラブルは、以下のように多様です。
賃貸借のトラブル
 例: 賃料(家賃・地代)の長期滞納、それによる明渡・立退の請求
    更新拒否又は中途解除、それによる明渡・立退の請求
    過大な立退料の要求
    使用方法の不適当を理由とする明渡・立退の請求
売買のトラブル
 例: 買主による売却代金の不払
    売主による引渡の不履行
    売買成立後の解除・解約
    売買された不動産の欠陥
建築・造成請負のトラブル
 例: 建築物・造成の欠陥
    工事の遅延、又は中断・放棄
    請負代金の不払
■その他
 例: 近隣トラブル(境界侵害・使用妨害・騒音・日照・等)

1.売買のトラブル

1)買主が売却代金を支払わない

この場合、先ずは穏便に交渉から始めるのが通常でしょう。しかし、往々にして交渉はうまくいきません。そうなると、明渡又は退去を請求する訴訟を提起せざるを得ません。
この場合、先ずは売買契約を解除する必要があります。
通常は、売買代金の支払を催告し、不払なら契約を解除する旨を内容証明郵便で通告することにより行います。その上で、解除で回復されない損害があれば、訴訟において損害賠償も請求します。

2)売主が不動産を引き渡さない

この場合も、交渉から開始し、うまくいかないなら訴訟提起すべきであり、更に、引渡しされても回復されない損害があれば、損害賠償請求もします。

3)その他

売買契約を一方当事者が解除又は解約した、引渡された不動産に瑕疵・欠陥があったなど個別事情により対応が違います。
不動産売買にトラブルが発生した場合、具体的事情を明確にして、弁護士に相談することを勧めます。

2.賃貸借のトラブル

賃貸借のトラブルの主な形態を以下に列挙しますが、これにとどまらず多種多様です。
先ずは穏便に交渉から始めるのが通常でしょう。しかし、交渉がうまくいかない場合には、早期解決のためにも、訴訟で妥当な結論をえることを検討すべきです。
賃貸人・賃借人により対応の留意点が異なるので、詳細については、

  • 賃貸人に生ずる法的問題
  • 賃借人に生ずる法的問題
  • を参照ください。

    1)賃料(家賃・地代)の長期滞納

    多くの場合、賃借人の経済的理由によるものであり、交渉で滞納の早期解決を達成しえることは期待できません。
    そして、滞納分の長期分割払か又は連帯保証人による弁済による和解ができるなら上出来で、そうでなければ退去・明渡の訴訟で解決を図ることになります。

    2)退去・明渡

    賃料滞納の他にも、多様な理由で退去・明渡を要求される又は要求せざるをえない場合があります。
    賃料滞納の場合に訴訟にて退去・明渡が認められるかは、例えば家賃3ヵ月分以上の滞納であれば通常は認められることが多いなどの目安はありますが、諸般事情によります。そして、賃料滞納を理由にする退去・明渡が認められるためには、先ずは、滞納解消を要求し且つ期限までに解消しない場合には賃貸借を解除するとの通知書を送付しておく必要があります。
    家賃滞納以外の原因としては、賃借人(借家人・借地人)側の問題がとして、暴力団等だった、近隣に迷惑を掛けている、使用態様が社会通念上不適当であるなどがあります。
    又、賃貸人(家主・地主)が自身の都合から、更新を拒否又は解約・解除することもあります。この場合、退去・明渡を求める正当事由の存否・程度が争点となりますが、立退料により正当事由が補完されることが多いです。

    3)その他

    賃料増額・減額の請求、家屋・土地の毀損・欠陥、修繕費用の分担、敷金返還額・現状回復費用の適否、立退料の金額相当性、等々。

    3.連帯保証人からみた賃貸契約

    賃貸借の連帯保証人になると、賃借人の賃料滞納の場合に賃料請求されるだけでなく、 明け渡しの場合の原状回復費用、その他の賃借人の賃貸人に対する債務も負担することになります。
    そして、この責任は、賃貸借契約が更新しても、保証を外すとの特約が付かない限り存続します。
    そこで、家賃滞納の事実を早期に発見し対処する必要があります。
    場合によっては、早期の明け渡しを説得すべき場合もあります。

    4.賃貸借契約の解除

    借家・借地の明渡請求は、賃貸借契約が解除されていることが前提となります。
    そして、賃貸借契約の解除は、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されていると評価される場合に認められます。
    ここで、信頼関係の破壊と評価しえるかは、具体的事例に則した法的判断ですので、 一般的基準を挙げるのは困難ですが、家賃滞納の場合は3ヶ月又は6ヶ月が目安の一つとされています。
    又、賃借権の無断譲渡・無断転貸、家屋の無断増改築、家屋・土地の用法違反などの場合は、 基本的に解除が認められますが、この場合でも、信頼関係を破壊したと認められない特段の事由があれば、 解除はできません。
    一方、賃借人が社会通念を逸脱して近隣に迷惑を及ぼしている場合には、 信頼関係が破壊されたと評価されることがあります。
    このように、信頼関係の破壊と評価できるかは、法的判断ですので、 個別事例については弁護士等の専門家に相談して確認した方がよいでしょう。

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